坪単価のナゾ | 家づくりで大切なこと−代表前田のノート

「坪いくらですか？」、、、良く聞かれる質問です。

この「坪単価」ですが、1坪（3.31㎡）という単位でお家の値段を比較する場合、各住宅会社で坪単価の出し方が異なるため、お家の内容や金額に誤解を招く不明瞭な部分が多く、正確な比較が出来ないのってご存じですか？

今回は、この「坪単価」についてのナゾを明らかにして、「坪単価」という目安で比較することの間違いと、お家の値段のしくみについてお話します。

まず、「坪」っていう単位はご存知ですか？簡単にたとえると「タタミ2帖分が1坪」です。正確には1帖の広さが約1.82ｍ×約91ｃｍですので、2枚分ですと1.82×1.82≒3.31㎡です。1坪＝3.31㎡になります。

なので「坪単価」とは、基本的に建物金額÷面積（坪）＝坪単価になります。
一見、各住宅会社の金額を床面積で割れば、どの住宅会社が安く建てられそうか分かりそうな気がしますが、実はそうとは言いきれないんです…ここで注意したいのが、住宅会社によって、「坪単価」の出し方が違うということ。これを理解して下さい。いいですか？そのナゾを順番に説明しますね。

まず面積には、【延床面積】と【施工面積】の2種類あります。

【延床面積】は各階の床面積を合計したもの。一般的な面積や申請書類、登記などに明示される面積です。

【施工面積】は実際に工事する面積です。わかりやすく言いますと玄関ポーチ、バルコニー、吹抜け部分を延床面積に足した面積です。

□ナゾ1
算出面積が【延床面積】ではなく、【施工面積】で計算されていることがあります。面積は施工面積＞延べ床面積になります。すこしでも床面積を広くしたほうが、建築費を割った場合に安くでますよね。これも少しでも安く表示するためと実際は工事をするので業者側の都合による計算です。

□ナゾ2
基本的に坪単価は、お家にかかるの総額(建物本体+付帯工事+諸費用)を坪で割っていないことが多い。全部含んだ総額ですと坪単価は上がりますよね？少しでも安い印象を与えたいので広告などではこの算出方法です。(最近は坪単価表示は減りましたが…)

□ナゾ3
一般的に、建物価格のうち2～3割はキッチンやバス、トイレなどの住宅設備費が占めています。この住宅設備費はお家が大きかろうが小さかろうが必要ですよね。床面積20坪だからといって、住宅設備の数が変わるわけではない。設置費用も延床面積とはあまり関係がありません。なのでこの坪単価が適用されるのは、坪数が35坪以上とか設定されている場合が多いです。

□ナゾ4
価格の安いキッチンやシステムバス、壁紙、床材、外壁材などを使えば家の本体価格を抑えられ、結果的に坪単価は低くなる。ところが、設備や内装・外装材のグレードは低くないのに他のハウスメーカーよりも坪単価が低い家、という住宅会社もあります。これは、標準仕様としてプランニングの際に提案する設備や内・外装材、ドアなどの種類をしぼりこみ、大量に仕入れておくことでコストを下げるなどの工夫によるものです。よく共同仕入れによりなんたらとかはこういう仕組みです。ですので指定品以外を選ぶと、そもそも選べないかもしれませんが価格は高くなります。

□ナゾ5
長さの単位として、日本では一般的には尺モジュール（1単位がおよそ910mm）を採用することが多いものの、最近ではメーターモジュール（1単位が1000mm）を採用する会社も増えてきました。同じ6畳間でも、メーターモジュールと尺モジュールでは、約1.2倍メーターモジュールの方が広くなるため、同じ間取りでも延べ床面積が変わってきます。
廊下が広くていいでしょう！同じ4畳半でも広いですよ！などど説明してきますが、これにもカラクリがあってどういうことかといいますと…同じ距離でも、モジュールが違うと使う材料が少なくて済む。というカラクリです。図面を見ればすぐわかります。(複雑なので詳しくは前田に聞いて下さい！)

□ナゾ6
建物の仕様の違いです。わかりやすい所で言えば、構造体です。木造なのか？鉄骨なのか？鉄筋コンクリートなのか？で違いますし、断熱方法や使う材料の質、設備品の内容などでも大きく変わります。また外観の形が真四角なのと凸凹では、使う材料や手間、施工面積が広がったり、また足場の費用も変わります。だから同じ面積のお家なのに坪単価は違うなどの影響がでますよね。なので角が何カ所で1カ所増えるとオプション費用がかかるなどという住宅会社独自のルールがある場合があります。ルールや中身は会社さんによって決まるもので様々です。住宅業界での共通の決まりなんかはありません。

以上の「坪単価」を出すためのお家の本体価格に照明器具やエアコン、電気やガスの屋外の配管の費用を含めている住宅会社もあれば、含めていない住宅会社もあります。まれに外構費用が含まれていることもあるなど、本体価格に含まれる範囲が違うため、同じ仕様、同じ規模、同じ間取りの家だとしても、住宅会社によって坪単価は違ってくるのです。

なので、「坪単価」で出されている仕様は最低限で、仕様を変更したりすると後で別途オプション価格が計上される仕組みです。

このようなあいまいな「坪単価」では他の住宅会社と比較して、その家が「安い」のか「高い」のかという判断には使えない。ということです。

なので「坪単価」は建てたい家の本体価格を出すためではなく、ざっくりした目安くらいに留めておいたほうがいいと思います。たとえるなら、車を買うのに200万の予算でベンツは見ないでしょう？極端なたとえですが、それくらいのザックリとした概念くらいと思っていただければと思います。

また最近、増えてきたのが「コミコミプラン」という定額制の料金表示です。これもコミコミがどこまで含まれているか？自由度は？とかいろいろありますが、それぞれ建てる土地が同じところが無いにも関わらず全部含んでいるかのように誤解を招く表示なので注意が必要です。

まだまだ、誤解を招くような広告や価格表示がたくさんあります。勉強会に参加していただいたり、前田に直接聞いていただいても結構です。ほとんど誰もがはじめての家づくりです。しっかり情報を集めて納得した家づくりを進めることができるようにいろいろ知ってくださいね！

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